卖房合同最忌三个字

在房地产交易中，卖房合同是保障买卖双方权益的核心法律文件。一份严谨的合同能避免后续纠纷，而疏漏的合同则可能引发漫长诉讼。实践中，有三个字是签订卖房合同时最需警惕的，它们往往看似平常，却可能隐藏重大法律风险。

一、何为“最忌三个字”

这三个字便是 “等”、“或”、“含”。它们在日常用语中显得模糊而包容，但在法律文书中，这种模糊性恰恰是隐患之源。合同条款若依赖这类词汇界定权利义务，极易在履行过程中产生分歧，导致双方对合同内容解释不一。

二、模糊词汇的具体风险

“等”字常出现在合同列举条款中。例如，“卖方需移交房产证、钥匙等物品”。此处的“等”包罗哪些其他物品？是家电、家具，还是缴费凭证？若无明确清单，交割时可能就遗漏物品产生争议。根据《民法典》第四百六十六条，合同条款应当按照词句的通常含义解释，但“等”字并无确定边界，双方均可作出对己有利的解释，从而引发纠纷。

“或”字赋予选择权，但若未明确选择主体与时限，便成争议点。例如，“买方于某日前支付首付款或提供银行保函”。若买方仅提供保函而未付款，卖方能否主张违约？条款未限定“或”为买方选择权还是卖方同意权，履约标准便模糊不清。在司法实践中，此类模糊约定常被认定为约定不明，需补充协议或按交易习惯确定，耗费时间精力。

再者，“含”字在价格与物品描述中风险显著。如“总价含装修及部分家具”。究竟包含哪些家具？装修标准如何？一旦未附详细清单，交房时买方可能主张高端家电应包含在内，卖方则认定仅指基础配置。价格条款的模糊直接触动交易核心，易导致合同根本性争议。

三、法律视角的严谨要求

《民法典》第四百七十条强调合同内容应明确具体。模糊用语违背合同确定性原则，可能使条款无效或需额外解释。在二手房交易中，标的物价值重大，任何歧义都可能造成数万乃至数十万元损失。法院审理合同纠纷时，首先探究当事人真实意思，但若条款本身多用“等”“或”“含”，真实意思便难以考证，举证责任方往往承担不利后果。

模糊条款可能被认定为格式条款。根据《民法典》第四百九十六条，提供格式条款一方未履行提示说明义务，且存在歧义时，应作出不利于提供方的解释。若卖方为重复交易预先拟定合同，其中大量使用模糊词汇，买方可能主张条款无效，从而动摇合同根基。

四、风险防范与实务建议

为规避上述风险，买卖双方签订合同时应力求明确化、清单化。第一，避免使用“等”字，代之以详尽列举。例如，将移交物品逐项列明，并注明“以本清单为准，不再包含其他”。第二，限定“或”字选择权，明确行使主体、时限与条件。例如，“买方有权选择支付方式，但须于三日前书面通知卖方”。第三，将“含”字具体化，特别是价款涵盖范围。建议以附件形式明确家具品牌、型号，装修材料清单，并双方签字确认。

同时，充分利用合同补充条款。对于交易中特殊约定，如户籍迁出时间、学区资格、物业费结清等，均应以单独条款明确责任与期限。整个合同应贯穿“明确无歧义”原则，宁可繁琐描述，也不留解释空间。

五、结语

卖房合同不仅是交易凭证，更是风险分配蓝图。法律尊重当事人意思自治，但前提是意思表示清晰。警惕“等”、“或”、“含”这三个字，实质是倡导一种严谨的缔约态度。在房产这一重大资产处置中，细节的精确关乎利益的安定。唯有将模糊驱离文本，才能将诚信注入交易，最终保障买卖双方行稳致远。